Eigenkapital beim Immobilienkredit: Wie viel brauche ich wirklich?
Eigenkapital ist der wichtigste Hebel beim Immobilienkredit: Es bestimmt den Zinssatz, die Kredithöhe und ob die Bank überhaupt finanziert. Hier erfahren Sie, was wirklich zählt — und was nicht.
Die Pflichtgrenze: Nebenkosten
Es gibt eine absolute Untergrenze: Die Kaufnebenkosten müssen immer aus Eigenkapital kommen. Keine Bank in Deutschland finanziert die Nebenkosten mit — diese sind als Sachaufwand nicht beleihbar.
Die Nebenkosten betragen je nach Bundesland 8–12 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten (~1,5 %), Grundbucheintrag (~0,5 %) und ggf. Maklerkosten (3,57 %). Bei 400.000 € Kaufpreis rechnen Sie mit 35.000–48.000 € Nebenkosten.
Was als Eigenkapital gilt — und was nicht
Bankguthaben / Tagesgeld / Festgeld
Sofort verfügbar, risikolos — ideales Eigenkapital
ETFs und Aktien
Gilt als Eigenkapital — aber nur wenn Kursrisiko akzeptiert wird; Bank bewertet mit Abschlag
Zuteilungsreifer Bausparvertrag
Wenn Bausparsumme zuteilungsreif: voll anrechenbar
Lebensversicherung (Rückkaufswert)
Rückkaufswert bei Kündigung zählt als Eigenkapital — steuerliche Auswirkungen prüfen
Schenkung oder Erbschaft (bereits erhalten)
Einmalige Transfers von Eltern/Verwandten zählen vollständig
Grundstück im Eigentum
Eingebrachtes Grundstück reduziert den Kreditbedarf direkt
Zukünftiges Gehalt / erwartete Gehaltserhöhung
Nicht anrechenbar — Banken bewerten nur aktuell vorhandenes Vermögen
Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif
Solange noch nicht zuteilungsreif, zählt nur der Ansparwert mit Abschlag
Aktien mit hohem Klumpenrisiko (Einzelwerte)
Banken lehnen oft ab oder bewerten stark ab — Diversifikation erforderlich
Kreditfinanziertes Eigenkapital
Eigenkapital aus einem anderen Kredit finanzieren ist nicht erlaubt und wird erkannt
Eigenkapital-Szenarien: 400.000 € Immobilie
Annahmen: 3,5 % Basis-Zins, 2 % Tilgung, Nebenkosten ~11 %
10 % Eigenkapital (40.000 €)
GrenzwertigGrenzfall — Nebenkosten müssen aus Eigenkapital, es bleibt nichts für Kaufpreis
20 % Eigenkapital (80.000 €)
StandardSolides Eigenkapital, gute Konditionen, normales Zinsangebot
30 % Eigenkapital (120.000 €)
OptimalBeste Konditionen, niedrigstes Risiko — Bankfavorit
100 %-Finanzierung: Wann das möglich ist
Einige Banken bieten Vollfinanzierungen (100 % des Kaufpreises) an — vorausgesetzt:
- •Sehr gute Bonität (Schufa über 95, keinerlei Negativmerkmale)
- •Sicheres, hohes Einkommen (Beamte, Ärzte, unbefristete Festanstellung)
- •Nebenkosten müssen trotzdem aus Eigenkapital kommen
- •Immobilie mit stabiler Wertentwicklung in guter Lage
Preis: Zinsaufschlag von 0,5–1,0 % auf Marktkonditionen — und deutlich weniger Banken im Wettbewerb um Ihr Darlehen.
Eigenkapital schneller aufbauen
Monatliche Sparrate (Tagesgeld/ETF)
Der klassische Weg: konsequent sparen, bevor man kauft
KfW 124 — Wohneigentumsprogramm
Günstige KfW-Darlehen mit bis zu 100.000 € für Eigentümer
Bausparvertrag
Langfristiger Sparplan mit garantiertem Darlehenszins
Arbeitnehmer-Sparzulage
Staatliche Förderung für vermögenswirksame Leistungen
Schenkung / Familienunterstützung
Steuerfreie Schenkungen von Eltern oder Großeltern
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