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Anschlussfinanzierung: Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft

Das Ende der Zinsbindung ist für viele Immobilieneigentümer ein kritischer Moment. Wer rechtzeitig plant, wechselt zu besseren Konditionen. Wer zu spät reagiert, nimmt was die Bank anbietet.

Was nach der Zinsbindung passiert

Läuft Ihre Zinsbindung aus, endet die vertragliche Zinsfestschreibung. Ihr Kredit ist aber meist noch nicht vollständig abgezahlt — die verbleibende Restschuld muss zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden.

Viele Banken senden 3 Monate vor Ablauf automatisch ein Prolongationsangebot. Wer dieses annimmt, ohne zu vergleichen, zahlt in der Regel zu viel. Der Wechsel zu einer günstigeren Bank (Umschuldung) ist meist die bessere Option.

Ihre drei Optionen

Prolongation

Verlängerung bei der bestehenden Bank zu neuen Konditionen

Vorteile

✓Kein Aufwand — Bank macht ein Angebot
✓Kein Notar erforderlich
✓Schnelle Abwicklung

Nachteile

✗Oft teurer als Marktkonditionen
✗Kein Verhandlungsdruck für die Bank
✗Häufig standardisierte Angebote

Immer als Vergleichsbasis nutzen — aber selten das beste Angebot

Umschuldung

Wechsel zu einer anderen Bank mit günstigeren Konditionen

Vorteile

✓Meist günstigerer Zinssatz als Prolongation
✓Voller Wettbewerb unter Banken
✓Flexibilität bei Konditionen

Nachteile

✗Kosten für Grundschuldabtretung (~0,3 % der Summe)
✗Etwas Aufwand (Unterlagen, neuer Antrag)
✗Bonitätsprüfung notwendig

In den meisten Fällen die bessere Wahl — Zinsersparnis überwiegt die Umschuldungskosten

Forward-Darlehen

Zins heute sichern, Auszahlung erst in 1–3 Jahren wenn Zinsbindung ausläuft

Vorteile

✓Schutz vor steigenden Zinsen
✓Planungssicherheit
✓Zeitgewinn für Verhandlungen

Nachteile

✗Aufschlag von 0,02–0,03 % pro Monat Vorlauf
✗Sinnlos wenn Zinsen sinken
✗Bindung ohne Flexibilität

Sinnvoll wenn Zinssteigerungen wahrscheinlich sind und Zinsbindung in 12–36 Monaten ausläuft

Restschuld bei Anschlussfinanzierung

Was bleibt übrig? 300.000 € Kredit, 3,5 % Zins, verschiedene Tilgungssätze

Zeitpunkt	1 % Tilgung	2 % Tilgung	3 % Tilgung
Start	300.000 €	300.000 €	300.000 €
Nach 10 Jahren	~278.000 €	~255.000 €	~225.000 €
Nach 15 Jahren	~261.000 €	~217.000 €	~183.000 €
Nach 20 Jahren	~240.000 €	~175.000 €	~100.000 €

Das Zinsänderungsrisiko konkret

Rechenbeispiel: Finanziert 2015 bei 1,5 %, Anschluss 2025 bei 3,5 %

Restschuld nach 10 Jahren (bei 1 % Tilgung)~195.000 €

Alte Rate (1,5 % Zins + 1 % Tilgung)~813 €/Monat

Neue Rate (3,5 % Zins + 2 % Tilgung)~1.300 €/Monat

Mehrbelastung pro Monat+487 €

Das entspricht einer Mehrbelastung von fast 5.800 € pro Jahr — dauerhaft, bis zur nächsten Zinsbindung.

Forward-Darlehen: Zins heute sichern

Ein Forward-Darlehen erlaubt es, den heutigen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung zu sichern, die erst in 12–36 Monaten beginnt. Banken erheben dafür einen Aufschlag von ca. 0,02–0,03 % pro Monat Vorlauf.

Rechenbeispiel Forward-Darlehen

Aktueller Zins: 3,5 % — Forward-Darlehen in 24 Monaten: 3,5 % + (24 × 0,025 %) = ca. 4,1 %. Wenn Markterwartung in 2 Jahren bei 4,5–5 % liegt, lohnt sich das Forward-Darlehen deutlich.

Vorsicht: Forward-Darlehen ist bindend. Wenn Zinsen wider Erwarten sinken, zahlen Sie trotzdem den gesicherten Satz.